Значительную часть квартир в Москве сдают через агентов, и нанимателю часто приходится платить комиссию, даже если агента нанимал собственник. Понять, за что именно вы платите и можно ли обойтись без посредника, полезно до первого звонка по объявлению.
Чей это агент
Агенты бывают двух видов. Одни работают на собственника: размещают объявление, отвечают на звонки, показывают квартиру, иногда готовят договор. Другие работают на нанимателя: подбирают варианты под ваши условия, ездят на просмотры, проверяют документы.
На практике чаще встречается первый вариант. При этом комиссию нередко платит наниматель. Это стоит понимать трезво: агент собственника заинтересован сдать квартиру, а не найти недостатки, которые могут вас отпугнуть. Он может быть вполне честным человеком, но защищать ваши интересы не обязан.
Прямо спросите, кто его нанял и кто ему платит. Ответ многое расскажет о том, на что можно рассчитывать.
Если вы сами нанимаете агента для поиска, оговорите заранее, что входит в его работу. Сколько вариантов он покажет, будет ли сам проверять документы, поможет ли с договором, что будет, если вы так ничего и не выберете. Такие договорённости лучше закрепить в договоре на оказание услуг, где описан результат, за который вы платите.
Комиссия
Размер комиссии законом не установлен, его определяет договорённость. Часто её считают как долю месячной платы, от половины до полной суммы, но встречаются и другие варианты. Если вы хотите торговаться, делайте это до просмотра, а не после того, как квартира понравилась.
Иногда в объявлении пишут «без комиссии», а потом на встрече выясняется, что есть «плата за оформление договора» или «сбор за проверку». Уточняйте все суммы при первом звонке и просите назвать их в переписке. Неожиданная строчка в день подписания обычно не случайность.
Платят комиссию после подписания договора найма и передачи ключей, а не до просмотра и не «за бронь». Если от вас требуют денег раньше, это повод насторожиться, подробнее в статье о фейковых объявлениях.
Напрямую с собственником
Главный плюс очевиден: нет комиссии, а значит, въезд обходится дешевле. Кроме того, вы сразу знакомитесь с человеком, с которым предстоит жить рядом целый год. По первой встрече многое понятно: насколько он аккуратен с документами, как реагирует на вопросы, готов ли что-то обсуждать.
Минус тоже ясен. Всю проверку вы делаете сами. Нужно убедиться, что перед вами действительно собственник, что других собственников нет или они согласны, что квартира не арестована. Порядок проверки описан в статье о проверке собственника.
Бывает и так, что «собственник» на деле оказывается посредником, который не называет себя агентом, чтобы вызвать больше доверия. Отличить его помогают те же документы.
Ещё один момент касается договора. Агент обычно приносит готовый текст, а собственник без агента может предложить скачанный из интернета шаблон или вовсе обойтись распиской. Распиской обходиться не стоит. Договор можно составить самим, ориентируясь на главу 35 Гражданского кодекса и на пункты, которые разобраны в нашей статье о договоре.
Сравнение двух путей
| Через агента | Напрямую | |
|---|---|---|
| Расходы при въезде | выше на сумму комиссии | без комиссии |
| Поиск вариантов | агент нанимателя подбирает сам | только своими силами |
| Проверка документов | зависит от добросовестности агента | полностью на вас |
| Договор | часто типовой шаблон агентства | составляете вместе с хозяином |
| Связь после въезда | агент обычно исчезает | сразу напрямую с собственником |
Таблица показывает общую картину. В конкретном случае хороший агент может сэкономить вам неделю поиска и нервы, а невнимательный обойдётся дороже его комиссии.
Что проверить у самого агента
Узнайте полное имя и попросите показать документ. Если агент работает от компании, уточните её название и проверьте, что она существует. Договор найма в любом случае подписывает собственник или его представитель по доверенности, а не агент от своего имени.
Хороший признак, когда агент сам предлагает показать выписку ЕГРН и паспорт собственника, не дожидаясь вопроса, и спокойно отвечает, если вы хотите перепроверить их сами. Плохой признак, когда на вопрос о документах он отвечает «у нас всё проверено, не волнуйтесь» и ничего не показывает.
Посмотрите на шаблон договора, который предлагает агент. Типовые договоры бывают составлены разумно, но иногда в них прячут условия в пользу хозяина, например о невозврате залога при любом досрочном выезде. Что должно быть в договоре, разобрано в статье о договоре найма.
Материал справочный и не является юридической консультацией. Нормы, формы документов и работа госсервисов меняются: перед сделкой сверяйтесь с текстом закона и официальными сайтами.
