В день въезда из рук в руки переходит сумма, которая в несколько раз больше месячной платы. Через год часть этих денег нужно будет вернуть, и тогда очень пригодится всё, что вы оформили сегодня: строчки в договоре, назначения платежей, расписки.
Что такое залог по закону
В быту говорят «залог», а в Гражданском кодексе такая сумма называется обеспечительным платежом. Она обеспечивает денежные обязательства нанимателя, например возмещение ущерба или неоплаченные счета. Если обязательство так и не наступило или прекратилось, платёж подлежит возврату, если стороны не договорились об ином.
Проценты на обеспечительный платёж по умолчанию не начисляются. Ещё одна деталь: залог не равен последнему месяцу проживания. Засчитать его в счёт платы можно, только если это прямо предусмотрено договором или собственник согласен.
Размер залога, как и плата, определяется договорённостью. Чаще всего его приравнивают к месячной плате, но бывает и меньше, и больше, например если вы въезжаете с собакой. Если сразу внести всю сумму тяжело, предложите разбить её на два-три платежа в первые месяцы. Многие собственники на это соглашаются, особенно если остальные условия их устраивают.
Что записать о залоге в договор
Хороший пункт о залоге отвечает на четыре вопроса. Какая сумма. Что из неё может быть удержано. В какой срок она возвращается после выезда. Как действовать, если стороны спорят о размере удержания.
Особенно внимательно читайте условия о досрочном расторжении. В типовых шаблонах встречается фраза о том, что при выезде раньше срока залог не возвращается вовсе. Такое условие можно и нужно обсуждать. Например, договориться, что залог возвращается при предупреждении за месяц, а без предупреждения удерживается частично.
Срок возврата тоже лучше назвать цифрой. Собственнику может понадобиться несколько дней, чтобы дождаться квитанции за последний месяц и убедиться, что долгов нет. Это понятно и разумно. Но «вернём, когда сдадим квартиру новым жильцам» уже не срок, а повод для бесконечного ожидания.
Комиссия агента
Комиссию платят агенту, а не собственнику, и за конкретную услугу: показ квартиры, подготовку договора, проверку документов. Отдавайте её после подписания договора найма, когда ключи уже у вас. Если агент просит деньги раньше, вспомните статью о фейковых объявлениях.
Подтверждение комиссии оформляется отдельно от расчётов с собственником. Это может быть договор с агентом или агентством и документ об оплате. Если агент работает как самозанятый, он может сформировать чек. Наличные без какой-либо бумаги потом не докажешь.
Помните, что комиссия, в отличие от залога, не возвращается. Если через месяц выяснится, что квартира не подходит, вернуть эти деньги не получится, разве что агент нарушил свои обязательства по договору. Это ещё одна причина не спешить с подписанием.
Как платить и подтверждать
Самый удобный способ: банковский перевод на счёт собственника, тот самый, чьё имя указано в договоре. В назначении платежа пишите, за что деньги. Например: «оплата найма за октябрь по договору от 3 октября» или «обеспечительный платёж по договору найма от 3 октября». Такие переводы потом легко найти в выписке.
Не переводите деньги третьим лицам, даже если собственник просит «скинуть на карту мужа». Если без этого никак, пусть он напишет об этом сам, а лучше добавит в договор.
Наличные допустимы, но только под расписку. В ней указывают:
- фамилию, имя, отчество и паспортные данные получателя;
- сумму цифрами и прописью;
- за что получены деньги и по какому договору;
- дату и подпись получателя.
| Платёж | Кому | Чем подтвердить |
|---|---|---|
| Первый месяц | собственнику | перевод с назначением или расписка |
| Обеспечительный платёж | собственнику | пункт договора и перевод или расписка |
| Комиссия | агенту или агентству | договор об услугах и документ об оплате |
| Ежемесячная плата | собственнику | переводы с назначением, расписки |
| Коммунальные платежи | по договорённости | квитанции и подтверждения оплаты |
Где хранить
Сложите договор, акт, расписки и скриншоты переводов в одну папку, бумажную и в облаке. Хранить их стоит не только до конца договора, но и некоторое время после выезда, пока залог не вернётся и не закроются все вопросы. Как пройти этот этап, рассказано в статье о выезде и возврате залога.
Материал справочный и не является юридической консультацией. Нормы, формы документов и работа госсервисов меняются: перед сделкой сверяйтесь с текстом закона и официальными сайтами.
