Договор найма многие подписывают не глядя, ведь «у всех такой». Но именно в нём решается, можно ли поднять плату через полгода, кто платит за сломанный бойлер и что будет с залогом, если придётся съехать раньше. Читать его стоит так же внимательно, как смотреть квартиру.
Наём, а не аренда
Когда гражданин сдаёт квартиру гражданину для проживания, это договор найма жилого помещения. Его правила собраны в главе 35 Гражданского кодекса. Слово «аренда» в быту привычнее, и в заголовке договора его часто пишут по старинке. Ошибкой это само по себе не делает, но если квартиру снимает для сотрудника компания, отношения действительно будут арендными, с другими правилами.
Договор найма заключается в письменной форме. Устная договорённость и переписка в мессенджере плохо помогают, когда возникает спор, поэтому нужен подписанный документ в двух экземплярах, по одному у каждой стороны.
Не стесняйтесь забрать текст домой на вечер или попросить прислать его заранее. Внимательно прочитать пять страниц за столом в чужой квартире, пока хозяин ждёт, почти невозможно. Любую правку можно внести от руки, если обе стороны её подпишут.
Срок и почему 11 месяцев
Договор найма заключают на срок не больше пяти лет. Если срок не указан, он считается заключённым на пять лет. Договор на срок до одного года закон называет краткосрочным наймом, и к нему не применяются часть правил, например о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок, если договором не предусмотрено иное.
Договор на год и дольше создаёт обременение права собственности, и это обременение подлежит государственной регистрации. Регистрировать его хозяева не хотят, отсюда популярный срок в 11 месяцев. Для нанимателя в этом нет ничего страшного. Просто стоит понимать, что продление не автоматическое право, и договориться о нём лучше заранее, например прописав условие о пролонгации.
Деньги
Размер платы устанавливается соглашением сторон. Изменить его в одностороннем порядке нельзя, кроме случаев, предусмотренных законом или договором. Поэтому смотрите, нет ли в тексте фразы вроде «наймодатель вправе пересматривать плату». Лучше, если договор прямо говорит, что цена фиксирована на весь срок, или описывает понятный порядок её изменения.
Укажите дату ежемесячного платежа и способ оплаты: перевод на карту собственника с реквизитами или наличными под расписку. О том, как подтверждать платежи и что делать с залогом, рассказано в статье о залоге и комиссии.
Если договором не предусмотрено иное, коммунальные платежи наниматель вносит сам. На практике чаще договариваются по-другому: хозяин платит часть квитанции, жилец компенсирует то, что идёт по счётчикам. Важно, чтобы этот порядок был записан словами, а не остался в памяти.
Кто живёт и что разрешено
В договоре указывают граждан, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем. Если вы въезжаете с партнёром, ребёнком или родителем, впишите их. Отдельно стоит решить вопрос с животными: «можно с кошкой» на словах не защитит вас при выезде, когда хозяин увидит поцарапанный диван.
Ещё несколько пунктов, которые снимают будущие споры: как часто и с каким предупреждением собственник может приходить, можно ли курить, вешать полки, менять замок. Наниматель не вправе без согласия наймодателя делать переустройство и реконструкцию, а всё, что меньше, лучше обговорить.
| Пункт договора | Что проверить |
|---|---|
| Стороны | паспортные данные совпадают с документами, подписывает собственник или представитель |
| Объект | адрес, площадь, кадастровый номер |
| Срок | даты начала и окончания, условия продления |
| Плата | сумма, дата, способ, порядок изменения |
| Коммуналка | кто и что оплачивает |
| Жильцы и животные | все проживающие вписаны, животные согласованы |
| Залог | сумма, что из него удерживают, срок возврата |
| Расторжение | срок предупреждения и последствия досрочного выезда |
Как расторгнуть
Закон даёт нанимателю право расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца. На практике в договоры часто вписывают другой срок, например месяц. Как соотносятся такие условия с нормой кодекса, вопрос спорный. Надёжнее договориться о сроке и о судьбе залога явно, чтобы не выяснять это при выезде.
Собственник расторгнуть договор в одностороннем порядке по своему желанию не может. Для этого нужны основания, предусмотренные законом, например длительная неуплата или порча жилья, и решение суда. Подробности выезда описаны в статье о выезде и возврате залога.
Приложения к договору, акт приёма-передачи и опись имущества, так же важны, как основной текст. О них в статье об акте приёма-передачи.
Материал справочный и не является юридической консультацией. Нормы, формы документов и работа госсервисов меняются: перед сделкой сверяйтесь с текстом закона и официальными сайтами.
